¿De cuánto queda la cuota del pie si compro en verde?
Comprar en verde permite pagar el pie en cuotas durante la construcción: se firma con una reserva, el saldo se reparte en mensualidades hasta la escritura y el crédito se toma recién al final. La cuota del pie depende de cuántos meses falten para la entrega, y el bono pie de la inmobiliaria se descuenta de lo que sale de tu bolsillo.
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Cómo se calcula
cuota del pie = (pie total − bono pie − reserva) / meses hasta la escrituraQué supone este cálculo y qué no
- Los montos en pesos se calculan con el valor de la UF del día, leído desde la fuente oficial. Ningún valor de UF está fijado en el código.
- La cuota se calcula con el sistema francés de cuota fija. No incluye el seguro de desgravamen ni el de incendio y sismo, que agregan entre un 3% y un 6% al dividendo real.
- La tasa es la que tú ingreses. La que efectivamente te ofrezca un banco depende de tu evaluación crediticia y se fija al cursar el crédito, no al cotizarlo.
- Este resultado es una estimación para orientar una decisión, no una oferta de crédito ni asesoría financiera ni tributaria.
- El bono pie se descuenta del pie que pagas tú, pero no baja el precio: el crédito y el dividendo se calculan igual sobre el precio de lista.
- El dividendo estimado usa la tasa que ingreses hoy. En venta en verde la tasa real se fija al escriturar, que puede ser dos o tres años después, y esa es la principal incógnita de este tipo de compra.
- Las cuotas del pie suelen pactarse en UF: el monto en pesos sube con la inflación aunque la cuota en UF no cambie.
La metodología completa, incluidas las fórmulas, está en la página de metodología.
Preguntas frecuentes
¿Cómo funciona el pie en cuotas en una venta en verde?
Se paga una reserva, se firma la promesa y el saldo del pie se reparte en cuotas mensuales hasta la fecha estimada de escritura. El crédito hipotecario se toma al final, por el saldo del precio.
¿Las cuotas del pie tienen interés?
Normalmente no: son un calendario de pago del precio, no un crédito. Lo habitual es que estén expresadas en UF, así que el monto en pesos se reajusta.
¿Qué pasa con el pie pagado si me arrepiento o no me aprueban el crédito?
Lo define la promesa de compraventa. Hay cláusulas que devuelven parte y otras que retienen un porcentaje como multa, y también conviene dejar por escrito qué ocurre si el banco rechaza el financiamiento.
¿El bono pie baja el dividendo?
No. Baja el dinero propio que tienes que juntar, pero el precio de lista no cambia, así que el crédito y la cuota se calculan igual. Lo que baja el dividendo es un descuento sobre el precio.
Los conceptos que aparecen acá
- Bono pieAporte de la inmobiliaria a tu pie: baja cuánto dinero propio necesitas, no el precio del departamento.
- Pie en cuotasPagar el pie en mensualidades durante la construcción, en vez de juntarlo entero antes de firmar.
- ReservaPago inicial que bloquea una unidad por un plazo acotado mientras se firma la promesa.
- Venta en blancoSe vende antes de que empiece la obra, con permisos aprobados y solo planos a la vista.
- Venta en verdeSe vende con la obra en construcción y entrega futura, pagando el pie en cuotas hasta la escritura.
Otras calculadoras
- Simulador de dividendoEl dividendo completo de un crédito hipotecario, con seguros incluidos: pones el valor de la propiedad, tu pie, la tasa y el plazo, y ves la cuota, lo que financia el banco y cuánto debes a lo largo del crédito.
- Dividendo vs arriendoCompara el dividendo de un crédito hipotecario contra lo que pagas hoy de arriendo, con el pie, el plazo y la tasa que tú definas.
- Cap rate realDel cap rate bruto al neto: descuenta gastos comunes, contribuciones, administración y vacancia para ver el retorno que queda en el bolsillo.
- Capacidad de compraCalcula hasta qué precio alcanzas según tu renta líquida y el pie que tienes ahorrado.
- Subsidio a la tasa y garantía estatalQué pasa con el pie y con el dividendo de un departamento nuevo si accedes a la rebaja de tasa y a la garantía estatal, y hasta qué precio alcanza el beneficio.
- Gastos de la compraNotaría, inscripción en el Conservador, tasación, estudio de títulos e impuesto del crédito: el efectivo que hay que tener el día de la firma y que no está en el precio.
- Retorno de la inversiónJunta arriendo, gastos, dividendo, amortización y tu supuesto de plusvalía para mostrar el retorno sobre el pie, no sobre el precio.
- Abono a capitalSimula un abono mensual o anual sobre el capital y muestra cuántos años se acorta el crédito y cuántos intereses te ahorras.