¿Cuánto rinde de verdad el dinero que pongo en un departamento?
Cuando la compra se financia con crédito, el cap rate deja de describir tu resultado: mide la propiedad completa y tú pusiste solo el pie. Esta calculadora descuenta el dividendo del arriendo neto, suma el capital que amortizas cada mes y aplica el porcentaje de plusvalía que tú supongas, para llegar al retorno sobre el capital propio.
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Cómo se calcula
retorno sobre el pie = flujo anual después de dividendo y gastos / (pie + gastos de compra)Qué supone este cálculo y qué no
- Los montos en pesos se calculan con el valor de la UF del día, leído desde la fuente oficial. Ningún valor de UF está fijado en el código.
- La cuota se calcula con el sistema francés de cuota fija. No incluye el seguro de desgravamen ni el de incendio y sismo, que agregan entre un 3% y un 6% al dividendo real.
- La tasa es la que tú ingreses. La que efectivamente te ofrezca un banco depende de tu evaluación crediticia y se fija al cursar el crédito, no al cotizarlo.
- Este resultado es una estimación para orientar una decisión, no una oferta de crédito ni asesoría financiera ni tributaria.
- El porcentaje de plusvalía anual es un supuesto tuyo. Este sitio no proyecta precios futuros: publica lo que se puede verificar hoy y deja la proyección declarada como lo que es.
- Todo el cálculo está en valores de hoy. Al trabajar en UF, tanto el precio como la cuota mantienen su valor real, así que el porcentaje de plusvalía que ingreses debe leerse por sobre la inflación.
- El arriendo se supone constante durante el período. No considera mantención mayor, reparaciones ni el costo de vender al final.
La metodología completa, incluidas las fórmulas, está en la página de metodología.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el retorno sobre el pie es distinto del cap rate?
El cap rate mide la propiedad sin considerar cómo se financió. El retorno sobre el pie descuenta el dividendo y se calcula sobre el dinero que pusiste tú, así que el crédito lo amplifica en las dos direcciones.
¿Conviene invertir con flujo mensual negativo?
Puede convenir si la amortización y la plusvalía compensan, pero el flujo negativo hay que poder pagarlo todos los meses, también cuando el departamento esté vacío. El resultado separa flujo y patrimonio justamente para que esa decisión se tome con las dos cifras a la vista.
¿Qué plusvalía anual es razonable suponer?
No hay una cifra que se pueda dar como dato. Lo honesto es probar dos o tres escenarios, incluido el de cero, y ver cuál es la inversión si la plusvalía no aparece. Los factores conocidos de un sector, como las estaciones de Metro anunciadas, están publicados en la ficha de cada comuna.
¿Qué cuenta como capital propio invertido?
El pie más los gastos de la compra. Dejar los gastos fuera infla el retorno y es el error más frecuente al comparar oportunidades.
Los conceptos que aparecen acá
- ApalancamientoUsar crédito para comprar más propiedad de la que alcanzarías al contado. Amplifica el resultado en las dos direcciones.
- PlusvalíaEl aumento de valor de una propiedad en el tiempo, por el entorno más que por el edificio.
- Retorno sobre el pieCuánto rinde al año el dinero propio que pusiste, no el precio total de la propiedad.
Otras calculadoras
- Simulador de dividendoEl dividendo completo de un crédito hipotecario, con seguros incluidos: pones el valor de la propiedad, tu pie, la tasa y el plazo, y ves la cuota, lo que financia el banco y cuánto debes a lo largo del crédito.
- Dividendo vs arriendoCompara el dividendo de un crédito hipotecario contra lo que pagas hoy de arriendo, con el pie, el plazo y la tasa que tú definas.
- Cap rate realDel cap rate bruto al neto: descuenta gastos comunes, contribuciones, administración y vacancia para ver el retorno que queda en el bolsillo.
- Capacidad de compraCalcula hasta qué precio alcanzas según tu renta líquida y el pie que tienes ahorrado.
- Subsidio a la tasa y garantía estatalQué pasa con el pie y con el dividendo de un departamento nuevo si accedes a la rebaja de tasa y a la garantía estatal, y hasta qué precio alcanza el beneficio.
- Gastos de la compraNotaría, inscripción en el Conservador, tasación, estudio de títulos e impuesto del crédito: el efectivo que hay que tener el día de la firma y que no está en el precio.
- Plan de pie en verdeReparte el pie en mensualidades hasta la escritura, descuenta el bono pie de la inmobiliaria y muestra el dividendo que te espera al final.
- Abono a capitalSimula un abono mensual o anual sobre el capital y muestra cuántos años se acorta el crédito y cuántos intereses te ahorras.